相続税対策について その７ [相続税対策について]
借金で賃貸アパ?トや賃貸マンションを建てることによる相続税節税のスキ?ムは、
一般化していますのでご存知の方も多いとは思いますが、一応説明いたします。
今純資産価額が５億円の資産家がいらっしゃるとします。この方の年齢７５歳で、
ご家族は妻と子供２人だとします。
なお純資産価額とはプラスの財産つまり土地建物、預貯金、家財などから、マイナス
の財産、つまり借金や預かり金などを差し引いた価額をいいます。
この方が所有している３００坪の月極め駐車場用地（土地の相続税評価額を１億５千万
円＝坪５０万円×３００坪）の上に、３億円の賃貸マンションを建てる計画を立てました。
この方には約５０００万円の預貯金がありましたが、自己資金は使わずに全額銀行から
の借入で建築資金を調達しました。
マンションは無事完成し入居が開始し、満室になった矢先にこの方が亡くなったとしま
す。この場合の相続税の計算はどうなるのでしょうか。
（計算を簡略化するために、銀行への返済はまだされておらず、入居敷金や家賃も無視
して考えます）
イ．マンションを建築しなかった場合
純資産５億円-基礎控除０．８億円＝４．２億円
妻 ４．２億円×１／２＝２．１億円×４０％?０．１７億円＝０．６７億円
子 ４．２億円×１／４＝１．０５億円×４０％?０．１７億円＝０．２５億円
相続税の総額 ０．６７億円＋０．２５億円×２人＝１．１７億円
ロ．マンションを建築した場合
?マンションの土地建物以外の財産 ５億円?１．５億円＝３．５億円
?マンションの土地の価額 １．５億円×０．８２＝ １．２３億円
?マンションの建物 ３億円×０．７×０．７＝ １．４７億円
?借入金 △３億円
?純資産価額 ???の合計??＝ ３．２億円
純資産価額３．２億円?基礎控除０．８億円＝２．４億円
妻 ２．４億円×１／２＝１．２億円×４０％?０．１７億円＝０．３１億円
子 ２．４億円×１／４＝０．６億円×３０％?０．０７億円＝０．１１億円
相続税の総額 ０．３１億円＋０．１１億円×２人＝０．５３億円
ハ．マンション建築による節税効果
イ．１．１７億円? ロ．０．５３億円＝０．６４億円
※配偶者の１／２軽減額は考慮していません。
どうです。相続税額が当初の半分以下になりました。
マンションが建築されて、１年（正確に言えば、建築年の翌年）には、マンションの建物
の評価額は、固定資産税評価額となりますから、実際の建築価額×０．５以下×０．７
となり、もっと評価額は下がります。
